| Zarządzanie nieruchomościami |
|
Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903), zwanej dalej uwl, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zatem, wszystko to w budynku, co nie służy do wyłącznego użytku właścicieli lokali stanowi nieruchomość wspólną. W skład nieruchomości wspólnej wchodzą przede wszystkim takie części budynku jak: fundamenty, mury konstrukcyjne, dachy, kominy, wspólne strychy, klatki schodowe, korytarze. Składnikami nieruchomości wspólnej mogą być także pomieszczenia zwane przynależnymi lub pomocniczymi, jak np. piwnice, jeżeli nie stały się częściami składowymi poszczególnych wyodrębnionych lokali. Do części składowych nieruchomości wspólnej mogą też należeć łazienki, prysznice i inne urządzenia sanitarne, jeżeli nie służą do wyłącznego użytku właścicieli danych lokali. Częściami składowymi nieruchomości wspólnej mogą być garaże. Nigdy nie stanowią natomiast części składowych nieruchomości wspólnej nie wyodrębnione lokale, jeżeli nie służą do wyłącznego użytku właścicieli danych lokali. Ponadto, stosownie do art. 3 ust. 3-6 ustawy, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, znajdującymi się w budynku. Udział właściciela samodzielnych lokali nie wyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, znajdującymi się w tym budynku. Do wyznaczenia tego stosunku niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych. Ustawa przewiduje ponadto możliwość zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. W szczególności, zgodnie z art. 22 ust. 3 kpt. 5a ustawy, udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, wymaga uchwały właścicieli wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności. Należy mieć na uwadze, że wszystkie pomieszczenia, które nie są samodzielnymi lokalami, a także które nie stały się częścią składową nieruchomości lokalowych w trakcie ustanawiania odrębnej własności pierwszego lokalu, takie jak: strychy, magazyny, piwnice itp., stanowią, podobnie jak inne pomieszczenia i elementy przeznaczone do wspólnego użytku tj. klatki schodowe, windy, mury zewnętrzne, fundamenty itp., współwłasność wszystkich właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej. Według art. 8 ust. 1 ustawy, uchwała o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności: rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali powierzchnia użytkowa wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, ustalona dla potrzeb określenia wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, przypadającego na pierwszy wyodrębniony lokal powinna być przyjmowana w tej samej wysokości także dla każdego kolejnego wyodrębnionego lokalu. Zatem umowa, o której mowa w cyt. art. 8 ust. 1 ustawy, poprzez fakt określenia udziałów, wymagający ustalenia powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, decyduje dodatkowo o tym, co jest a co nie jest, nieruchomością wspólną. Nieruchomością wspólną będą bowiem te wszystkie części nieruchomości (budynku) które nie zostały zaliczone do powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Jeżeli więc np. przy wyodrębnieniu (sprzedaży) pierwszego lokalu mieszkalnego, strych został uznany za nieruchomość wspólną, to strych ten pozostaje nieruchomością wspólną, przy wyodrębnianiu (sprzedaży) dalszych lokali mieszkalnych. Chyba że właściciele postanowią wyodrębnić część nieruchomości wspólnej jako samodzielny lokal, co wymaga nie tylko spełnienia przesłanki samodzielności, ale i podjęcia uchwały wyrażającej zgodę na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej i ewentualnie także zgodę na sprzedaż tego lokalu. |
